APE: quando è obbligatorio, quanto costa e quanto dura? La guida completa

Stai per vendere o affittare casa a Palermo e ti hanno chiesto l'APE? Non è un capriccio del notaio: è un obbligo di legge, con sanzioni concrete se manca. Ecco cos'è, quando serve davvero, quanto costa e quanto dura — con le cifre esatte, senza giri di parole e senza il burocratese che di solito accompagna questi argomenti.

Cos'è l'APE e chi può redigerlo

L'Attestato di Prestazione Energetica fotografa quanta energia consuma un edificio per riscaldarlo, raffrescarlo e produrre acqua calda. Il risultato si legge in una classe, da A4 (la più efficiente) a G (la meno efficiente), e in un indice numerico che accompagna l'immobile per anni, sui documenti ufficiali e negli annunci. Ormai la classe energetica pesa anche sulla scelta di chi compra o affitta, non solo sull'obbligo di legge: due appartamenti simili, ma con classi diverse, possono avere bollette molto diverse in inverno.

Non è un'invenzione recente: l'APE esiste dal 2005, introdotto dal D.Lgs 192/2005. La forma che conosciamo oggi arriva però nel 2013, con il DL 63/2013 (convertito in L. 90/2013): quel decreto ha sostituito il vecchio ACE con l'attestato attuale, ne ha ampliato i contenuti e ha reso più stringenti gli obblighi di consegna. Le linee guida tecniche per il calcolo — come si stima la prestazione, quali dati raccogliere, come si assegna la classe — sono quelle del DM 26 giugno 2015, tuttora in vigore.

A redigerlo dev'essere un certificatore energetico abilitato e indipendente dalle parti della compravendita o della locazione, con i requisiti fissati dal DPR 75/2013. Non basta un tecnico qualunque, e non può farlo chi ha un interesse diretto nell'operazione (per esempio il venditore stesso, se è anche tecnico): serve un professionista iscritto e formato per questo specifico incarico, che verifica l'immobile con un sopralluogo e ne calcola la prestazione secondo le regole tecniche ufficiali.

Quando è obbligatorio

L'APE serve in più situazioni di quante si pensi, e non solo al momento della vendita. In sintesi, ogni volta che un immobile cambia mano — a titolo oneroso — o entra in un nuovo rapporto contrattuale, l'attestato torna a essere richiesto:

• alla fine di una nuova costruzione, prima della richiesta di agibilità;
• in ogni compravendita di immobile, allegato all'atto notarile;
• a ogni nuovo contratto di locazione, anche di una singola stanza o di un immobile ammobiliato;
• negli annunci di vendita o affitto, dove per legge vanno riportati l'indice di prestazione energetica e la classe, non basta scrivere "in regola";
• dopo ristrutturazioni importanti, quando i lavori interessano più del 25% della superficie dell'involucro edilizio (per esempio un cappotto esteso o un rifacimento importante dell'impianto);
• per gli edifici pubblici, con obblighi di aggiornamento periodico legati alla loro funzione.

Un chiarimento che ci viene chiesto spesso in ufficio: per la successione ereditaria l'APE non serve, e in genere nemmeno per una donazione, cioè un trasferimento a titolo gratuito. Chi riceve una casa in eredità o in donazione non deve correre a farlo. Ma appena quella casa entra sul mercato — la vendi o la affitti a qualcuno — l'obbligo scatta comunque, indipendentemente da come l'hai ricevuta e da quanto tempo la possiedi.

Le sanzioni se manca

Dal 2013 dichiarare o allegare l'APE nei contratti è la regola, non l'eccezione, e le sanzioni per chi la ignora sono tutt'altro che simboliche:

• vendita senza APE: da 3.000 a 18.000 euro;
• locazione senza APE: da 300 a 1.800 euro;
• annuncio immobiliare privo dell'indice di prestazione: da 500 a 3.000 euro, come previsto dal DL 145/2013 (conv. L. 9/2014).

Sono importi che un notaio o un'agenzia immobiliare seria non lasciano correre: prima di firmare, l'attestato viene di norma richiesto, e spesso è la prima cosa che ti chiedono quando fissi l'appuntamento per il rogito. Meglio quindi non ridursi all'ultimo momento, quando i tempi tecnici di consegna possono diventare un problema in più su una trattativa già avviata.

Quanto costa

In Italia il prezzo di un APE varia parecchio, indicativamente tra 50 e 300 euro, secondo la città, la metratura, la tipologia catastale e la complessità dell'immobile: un monolocale in un condominio recente costa meno da certificare di una villa con più unità o impianti particolari. Da G Service il prezzo è invece fisso e dichiarato prima ancora di ordinare, con sopralluogo e verifica documentale sempre inclusi — nessun extra scoperto solo a pratica avviata:

• Ordinario: 120 euro, consegna in 7 giorni;
• Urgente: 150 euro, consegna in 48 ore;
• Immediato: 250 euro, consegna in 12 ore.

Nessuna sorpresa in fattura: scegli il tempo di consegna che ti serve — in base a quanto sei vicino al rogito o alla firma del contratto — e paghi esattamente quello, comunicato in anticipo.

Quanto dura

L'APE è valido 10 anni, a una condizione: che restino rispettati i controlli di efficienza dell'impianto termico, quelli registrati sul libretto di caldaia in occasione delle manutenzioni periodiche. Se questi controlli non vengono fatti nei tempi previsti, l'attestato può perdere validità prima della scadenza naturale, anche se sono passati pochi anni dal rilascio.

L'APE decade anche se nel frattempo fai lavori che cambiano la prestazione energetica dell'edificio: un cappotto termico, il cambio degli infissi, una nuova caldaia più efficiente, un impianto fotovoltaico. In questi casi l'attestato vecchio non fotografa più la realtà dell'immobile, e va rifatto — anche se mancano ancora diversi anni ai 10 canonici. Vale la pena tenerlo a mente prima di programmare ristrutturazioni: un APE aggiornato, magari con una classe migliore, può anche aiutarti a valorizzare l'immobile in vendita.

Come si ottiene con G Service, 100% online

Non serve muoverti da casa né prendere appuntamenti in studio. Il percorso è pensato in tre passaggi:

• richiedi l'APE dal portale e carica i documenti richiesti (carta d'identità, libretto della caldaia se disponibile, documentazione catastale);
• un nostro certificatore abilitato elabora la pratica, con sopralluogo quando serve per rilevare i dati reali dell'immobile;
• ricevi l'attestato in formato digitale direttamente nel portale, pronto da consegnare a notaio o agenzia.

Se ti serve anche il cartaceo — per esempio da lasciare direttamente al notaio il giorno del rogito — è disponibile su richiesta, con consegna in sede o tramite fattorino all'indirizzo che preferisci. Trovi tutti i dettagli, i tempi di consegna e il modulo di richiesta nella scheda del servizio APE.

Domande frequenti

Devo rifare l'APE per vendere una casa ereditata?

Per la successione in sé no. Ma se poi decidi di vendere quella casa, l'APE serve — a meno che l'immobile non abbia già un attestato ancora valido, magari fatto redigere dal precedente proprietario.

Posso riutilizzare l'APE del vecchio proprietario?

Sì, se è ancora entro i 10 anni di validità, se i controlli sull'impianto termico risultano regolari e se non hai fatto lavori rilevanti sull'immobile nel frattempo. In caso contrario va rifatto prima di vendere o affittare.

APE e ACE sono la stessa cosa?

No: l'ACE, il vecchio Attestato di Certificazione Energetica, non esiste più dal 2013, sostituito dall'APE nella forma attuale prevista dal DL 63/2013.

Serve per il mutuo?

Di norma sì: la banca lo richiede tra i documenti dell'immobile in fase di istruttoria, insieme alla visura e alla planimetria catastale. Averlo già pronto quando presenti la richiesta evita un rimpallo di documenti e accorcia i tempi dell'istruttoria stessa.

Hai bisogno di un APE per la tua compravendita o il tuo contratto d'affitto? Trovi tempi e prezzi qui sotto: ordina quando sei pronto.